De vraag naar woningen in de sociale sector is al tijden zeer groot, met als gevolg dat veel huurders lang moeten wachten voordat zij kunnen doorstromen naar een woning die beter bij hun situatie past. Het is voor een huurder niet eenvoudig om binnen de overspannen woningmarkt binnen sociale huurwoningen te verhuizen. Woningruil geeft huurders de mogelijkheid om te verhuizen naar een sociale woonruimte die hen beter past.
De wet bepaalt dat voor woningruil de toestemming van de verhuurder nodig is. Geeft de verhuurder die toestemming niet, dan kan een huurder bij de rechter vorderen dat de verhuurder alsnog tot instemming wordt verplicht. Een huurder vraagt de rechter dan een andere huurder in zijn plaats te stellen, als de huurder op zijn beurt naar de woning van de ruilkandidaat wil verhuizen. Is dit in de praktijk een uitvoerbare methode om tegen de zin van de verhuurder(s) te kunnen ruilen, of stelt de rechter lastige voorwaarden voordat hij een indeplaatsstelling uitspreekt?
Bij woningruil op grond van artikel 7:270 BW nemen twee huurders elkaars huurovereenkomst over. Dat betekent dat zij geen nieuwe overeenkomst sluiten met de verhuurder, maar als het ware “in elkaars plaats worden gesteld”. Omdat de oorspronkelijke huurovereenkomsten bij woningruil in stand blijven, blijven ook de daarbij behorende huurprijzen en algemene voorwaarden ongewijzigd. Dat maakt woningruil voor huurders financieel aantrekkelijk, zeker als sprake is van een historisch lage huurprijs.
Ook kan er dan geen passendheidstoets plaatsvinden; er wordt immers geen nieuwe huurovereenkomst aangegaan, slechts de namen op de bestaande overeenkomst worden gewijzigd. Wanneer daarentegen een geheel nieuwe huurovereenkomst zou worden afgesloten, stelt de verhuurder de huurprijs opnieuw vast en wordt de passendheid getoetst.
De rechter beoordeelt eerst of de huurder die het verzoek doet om een ander zijn huurovereenkomst te laten voortzetten, een zwaarwichtig belang heeft om naar de woning van de ruilkandidaat te verhuizen. Bij zwaarwichtige belangen kan worden gedacht aan lichamelijke beperkingen waardoor de nieuwe woning beter bij hem pas.
Zelfs als de vertrekkende huurder een zwaarwichtig belang heeft om naar de woning van de ruilkandidaat te verhuizen, moet nog steeds blijken dat deze voorgestelde huurder voldoende financiële waarborg biedt voor de betaling van de huur van de nieuwe woning. Opmerkelijk genoeg stelt de wet zelf niet expliciet de voorwaarde dat de woning ook voor de voorgestelde nieuwe huurder, de ruilkandidaat, passend moet zijn; slechts relevant is of deze in staat is de huur te kunnen betalen.
Alleen wanneer is gebleken dat de vertrekkende huurder een zwaarwichtig belang heeft om naar de woning van de ruilkandidaat te verhuizen, komt de rechter toe aan de tweede stap: de rechter moet de belangen van de vertrekkende huurder wegen tegen het belang van de verhuurder om gevrijwaard te blijven van de voorgestelde nieuwe huurder, de ruilkandidaat. Van toewijzing van de vordering tot woningruil kan pas sprake zijn wanneer de rechter van oordeel is dat het belang van de huurder zwaarder weegt dan dat van de verhuurder. Dit roept de vraag op welke belangen van de verhuurder een relevante rol spelen in deze afweging.
De kantonrechter in Dordrecht oordeelde op 14 augustus jl. dat het belang van de sociale verhuurder om een eerlijk toewijzingsbeleid voor beschikbare sociale huurwoningen te hanteren zwaar weegt. Volgens de rechter maakt de enorme vraag naar sociale huurwoningen het des te belangrijker dat toewijzing via een eerlijk systeem verloopt. Door onderling van woning te wisselen, wordt dat systeem omzeild. Niet eerder hebben wij in onze praktijk meegemaakt dat bij de belangenafweging de rechter ook het toewijzingssysteem (aanbodmodel) in zijn beoordeling betrekt. Het feit dat de woningnood inmiddels een woningcrisis wordt genoemd, zal hierbij meespelen. Met betrekking tot de belangenafweging overwoog de kantonrechter het volgende:
“Voor de woning van [huurder 1] geldt dat deze aan de hand van het puntensysteem niet langer passend zou zijn voor het inkomen van [huurder 2] indien hij aan een nieuwe huurder verhuurd zou worden: [verhuurder] heeft onderbouwd dat zij een huurprijs van ongeveer € 900,- zou mogen bedingen bij een nieuw huurcontract. Dat betekent dat [huurder 2], bij toewijzing van de vordering, naar een woning zou verhuizen waar zij aan de hand van het beleid van [verhuurder] geen aanspraak op zou kunnen maken. Na de mondelinge behandeling heeft [huurder 2] haar standpunt in die zin gewijzigd dat zij een huurprijs van € 900,- (anders dan voorheen) toch wel zou willen en kunnen betalen; zij zal dan meer huurtoeslag kunnen ontvangen. Dit maakt het voorgaande echter niet anders, omdat de huurvoorwaarden bij een indeplaatsstelling als gevorderd hetzelfde blijven, hetgeen ook de insteek van de vordering was. Woningruil zou dus voor [verhuurder] nadelig zijn, omdat zij de hogere huur misloopt die zij zou kunnen krijgen als de woning vrij zou komen. Daarbij geldt dat de woning na indeplaatsstelling door [huurder 2] naar verwachting niet meer op afzienbare termijn zal vrijkomen.”
Is woningruil met deze belangenafweging nog een haalbare kaart voor huurders om tegen de zin van corporaties een woning te verkrijgen? Hoewel de rechter in de eerste stap van zijn beoordeling vooral kijkt naar de individuele omstandigheden van de huurders, lijkt hij dit in de tweede stap te nuanceren door het bredere belang van een eerlijke verdeling van schaarse sociale huurwoningen te betrekken. Bij de belangenafweging legt het toewijzingsbeleid van de verhuurder daarmee een groot gewicht in de schaal. Woningruil is hierdoor geen eenvoudige manier voor huurders om de reguliere toewijzingsprocedures te omzeilen, zelfs niet wanneer zij een zwaarwegend belang hebben bij de ruil.
