Volgens de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening wordt er te vaak “oneigenlijk gebruik” gemaakt van huur die naar zijn aard van korte duur is. Om dat tegen te gaan wil de minister zulke overeenkomsten beperken tot maximaal 30 dagen. Begin 2026 volgt hierover een internetconsultatie. In deze nieuwsbrief plaatsen wij het voorstel in context en leggen wij uit waarom de juridische interpretatie van artikel 7:232 lid 2 BW volgens ons niet klopt en waarom de voorgestelde oplossing eerder nieuwe problemen creëert.
Wat zegt de wet precies over “naar zijn aard van korte duur”?
Artikel 7:232 lid 2 BW bepaalt dat de regels voor huur van woonruimte niet gelden wanneer het gebruik “naar zijn aard slechts van korte duur” is. Wanneer aan dit criterium wordt voldaan, heeft de huurder dus geen huurbescherming.. De wetgever heeft destijds expliciet vastgelegd dat het om een feitelijke beoordeling gaat: het gaat niet om wat partijen opschrijven in de huurovereenkomst, maar om de aard van het gebruik zelf. De Memorie van Toelichting bij titel 7.4 BW noemt als voorbeelden van ‘’naar zijn aard van korte duur’’: vakantiewoningen, hotel- en pensionverblijven en wisselwoningen. De rechter beoordeelt in iedere zaak opnieuw of sprake is van een situatie waarin van meet af aan duidelijk is dat het verblijf kort en tijdelijk is. De duur van de overeenkomst is daarbij niet beslissend.
Wat wil de minister precies veranderen?
In haar kamerbrief stelt de minister dat huur die naar zijn aard van korte duur is voortaan moet worden gemaximeerd op een verblijf van maximaal 30 dagen. De minister meent dat dit noodzakelijk is om een te brede toepassing van het criterium door verhuurder, met als het gaat om huisvesting van arbeidsmigranten, tegen te gaan. Door een harde grens te introduceren wil de minister voorkomen dat verhuurders langduriger gebruik framen als “korte duur” om zo huurbescherming te omzeilen. De onderliggende gedachte lijkt te zijn dat partijen kunnen afspreken dat de huur kortdurend is, zolang zij maar binnen de voorgestelde 30 dagengrens blijven.
Waarom het volgens ons schuurt
Het voorstel schuurt omdat het uitgaat van een interpretatie die haaks staat op de wettelijke systematiek. De minister behandelt “korte duur” als een contractueel label dat je kunt toepassen door de overeenkomst onder een bepaalde termijn te houden. Dat strookt niet met de bedoeling van artikel 7:232 lid 2 BW. De wetgever heeft juist expliciet bepaald dat het niet gaat om de overeengekomen duur, maar om de aard en omstandigheden van het gebruik. Die beoordeling ligt bij de rechter, niet bij partijen en ook niet bij het ministerie. Door een vast aantal dagen te koppelen aan het criterium ontstaat de indruk dat korte duur een kwestie van contracteren is en dat onverantwoorde verhuurders dit criterium kunnen misbruiken, terwijl het civielrechtelijk precies andersom ligt.
Problemen in de praktijk
Woningcorporaties sluiten regelmatig huurovereenkomsten voor wisselwoningen. Dit zijn tijdelijke woningen waarin huurders kunnen verblijven wanneer zij hun eigen woning tijdelijk moeten verlaten, bijvoorbeeld vanwege funderingsherstel, brand- of waterschade of sloop- en nieuwbouw. De bedoeling is duidelijk: de huurder keert terug naar zijn oorspronkelijke woning zodra dat weer mogelijk is. Onder het huidige recht kwalificeren dit soort situaties vrijwel altijd als huur “naar zijn aard van korte duur”.
Het voorgestelde maximum van 30 dagen past echter niet bij de praktijk van corporaties. Het herstellen of herbouwen van een woning duurt in de regel aanzienlijk langer dan 30 dagen; bij sloop/nieuwbouwtrajecten zelfs maanden of jaren. Wanneer de minister deze harde grens zou invoeren, betekent dit dat wisselwoningen na de dertigste dag automatisch onder het reguliere woonruimteregime vallen. De huurder zou dan volwaardige huurbescherming krijgen, terwijl noch de huurder noch de corporatie daar belang bij heeft. De huurder verblijft immers niet in de wisselwoning om daar duurzaam te blijven wonen.
Het gevolg is dat het gebruik van een wisselwoning onder dit voorstel juridisch onwerkbaar dreigt te worden. De 30-dagengrens doet daardoor precies wat de minister níet beoogt: het belemmert passende tijdelijke huisvesting in situaties waarin de aard van het gebruik evident kortdurend is.
Een mogelijke oplossing bestaat in sommige gevallen via het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomsten. Dat besluit maakt het mogelijk een tijdelijke huurovereenkomst voor bepaalde tijd te sluiten met bepaalde groepen huurders, onder andere die vanwege werkzaamheden, renovatie of sloop tijdelijk elders moeten wonen. Maar ook deze route kent een belangrijk praktisch obstakel: een huurovereenkomst voor bepaalde tijd vereist een vooraf vastgestelde, exacte einddatum. Die moet bij het sluiten van de overeenkomst al vaststaan. In de praktijk is dat bij wisselwoningen vrijwel nooit mogelijk, omdat de oplevering van renovatie of nieuwbouw zelden op de dag nauwkeurig te voorspellen is. Een te ruime of onzekere einddatum brengt bovendien het risico met zich mee dat de overeenkomst toch als onbepaalde tijd wordt aangemerkt, waardoor alsnog huurbescherming ontstaat. Bovendien moet dan net deze wisselwoning beschikbaar zijn op het moment dat in de huurwoning van de huurder die werkzaamheden gaan plaatsvinden waardoor hij naar deze wisselwoning moet. Ook dat is in de praktijk vaak niet altijd even makkelijk op elkaar af te stemmen.
Conclusie
Het voorstel wekt de indruk dat de minister het bestaande wettelijke kader onvoldoende voor ogen heeft. De gekozen oplossing lijkt vooral ingegeven door de wens om snel in te grijpen in situaties rond de huisvesting van arbeidsmigranten, zonder stil te staan bij wat het criterium “naar zijn aard van korte duur” werkelijk inhoudt. Daarmee wordt voorbijgegaan aan de situaties waarin dit criterium juist wél goed functioneert, zoals bij wisselwoningen. Door een 30-dagengrens te hanteren wordt een probleem op één terrein wellicht aangepakt, maar tegelijk onnodige schade aangericht op andere gebieden waar tijdelijke huisvesting essentieel is.
Ook is het opnieuw, net als bij bijvoorbeeld de Wet betaalbare huur, de Wet vaste huurcontracten en de Wet versterking regie volkshuisvesting niet zo zeer de vraag of er voldoende regelgeving is om misbruik tegen te gaan. Het aanpakken van oneigenlijk gebruik door verhuurders is een kwestie van handhaving. De Wet goed verhuurderschap biedt een ruim handhavingsinstrumentarium. Het komt echter aan op voldoende kennis en capaciteit bij de gemeenten om die handhaving een succes te maken. Het is al met al te hopen dat dit voorstel zelf van korte duur zal zijn.
