In dit artikel bespreken wij een vonnis van de kantonrechter in Amsterdam. Het vonnis past het huurrecht in onze ogen verkeerd toe. Het is ook een voorbeeld van een vonnis dat in de praktijk tot meer discussie zal leiden. De uitspraak luidde kort gezegd dat de huurprijs 50% verlaagd werd en dat de huurder € 750,- aan immateriële schadevergoeding werd toegekend. Dit alles als gevolg van in de woning aanwezige stankoverlast die veroorzaakt werd door de onderburen.
De stankoverlast zou bestaan uit een permanente kruidige kooklucht en het een paar keer per dag ruiken van een onhoudbare brandlucht. De kantonrechter heeft met partijen de woning bezocht. Er werd geen brandlucht geroken, maar wel een kruidige kooklucht. Uit de dossierstukken zou echter volgens de kantonrechter daarnaast voldoende blijken dat ook geregeld een brandlucht in de woning aanwezig is.
Voor de beoordeling van de kantonrechter naar voren komt, benadrukken wij dat overlast door buren altijd een feitelijke stoornis is door een derde (artikel 7:204 lid 3 BW). Het maakt daarbij niet uit of de overlast wordt veroorzaakt door buren die wel/niet bij dezelfde verhuurder een woning huren. Als de huurder over wie geklaagd wordt bij dezelfde verhuurder huurt, bestaat er wel een inspanningsverplichting voor de verhuurder om de overlast te stoppen. Het is geen resultaatsverplichting. De inspanningsverplichting kan wel ver gaan. In het uiterste geval kan van de verhuurder verlangd worden dat een rechtszaak wordt gevoerd tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.
Een huurprijsverlaging kan ook dan worden uitgesproken, maar die is dan gekoppeld aan de nalatigheid van de verhuurder om zich in te spannen.
In dit geval oordeelt de kantonrechter echter dat er een huurprijsverlaging wordt uitgesproken totdat de stankoverlast daadwerkelijk is verholpen. Dat is niet juist, omdat de vraag is of de verhuurder dat resultaat wel kan bereiken. De verhuurder wordt nu immers veroordeeld om iets te herstellen, terwijl dit gelegen is in gedragingen van onderburen. Als de onderburen niet hun gedrag willen veranderen, is het maar de vraag of die gedragsverandering bij de kantonrechter kan worden afgedwongen. Nu er alleen al een objectieve norm ontbreekt, zal ook niet duidelijk zijn welke kookgeurtjes nog acceptabel zijn en wanneer die subjectieve grens van het toelaatbare is overschreden. Een veroordeling van de kokende huurder op straffe van een dwangsom, zal in de praktijk dus vermoedelijk tot meer discussie leiden. Niet duidelijk is dus wanneer die huurprijsverlaging er dan daadwerkelijk weer af kan.
Op het vonnis is nog meer aan te merken. Het toekennen van een immateriële schadevergoeding is daarnaast eveneens onbegrijpelijk. Al is het maar omdat ook dit wordt toegekend door de stankoverlast op zichzelf. Daarnaast wordt al een bedrag toegekend op basis van maar één verklaring van een psycholoog. De vraag is in hoeverre op basis daarvan al men tot voldoende concrete aantasting in de persoon komt. De lat ligt erg hoog voor een immateriële schadevergoeding en hier lijkt die dus juist laag gelegd te worden. De motivering is daarnaast gebrekkig. Er wordt niet eens geoordeeld op welke grondslag het bedrag wordt toegewezen. Artikel 6:106 BW gaat namelijk alleen over de berekening van de vergoeding en de diverse vormen van immateriële schade. De kantonrechter moet dus aangeven op welke grond de verhuurder aansprakelijk zou zijn. In het huurrecht bestaat hiervoor in de basis artikel 7:208 BW (aansprakelijkheid voor schade die is ontstaan door een verhuurder toe te rekenen gebrek). Dit artikel wordt niet benoemd en uit de motivering blijkt ook dat de bestanddelen uit dit artikel niet meegewogen worden.
Tot slot wordt heeft de kantonrechter geoordeeld dat het gebrek zo snel mogelijk moet worden verholpen en dat daarom een hoger beroep door De Alliantie niet maakt dat er geen huurprijsverlaging verschuldigd is. Dat oordeel op zichzelf toont ook aan dat de kantonrechter onvoldoende heeft ingezien dat het hier slechts een inspanningsverplichting betreft en niet duidelijk is of en zo ja op welke termijn het gewenste resultaat bereikt zou kunnen worden.
