Als een verhuurder tegen een huurder die met één of meer minderjarige kinderen in een huurwoning woont een ontruimingsprocedure start, dan wordt van de verhuurder méér verwacht dan het enkel melden in de dagvaarding wat de huurder verweten kan worden. De aanwezigheid én de belangen van minderjarige kinderen, als die er zijn, moeten al in de dagvaarding worden vermeld en in de afweging(en) van de verhuurder gedurende het proces zorgvuldig worden betrokken. Dit werd altijd al bepaald door artikel 3 van het IVRK, maar de ontwikkeling voor (extra) aandacht voor minderjarige kinderen is flink op gang gekomen sinds het arrest van de Hoge Raad van 28 november 2025 en is inmiddels door rechtbanken en gerechtshoven verder uitgewerkt. Hieronder leggen wij u uit waar verhuurders, en meer specifiek woningcorporaties, goed op moeten letten als zij weten of vermoeden dat er minderjarige kinderen bij een huurder in de woning wonen waartegen zij een ontruimingsprocedure wensen te starten.

Breng de woonsituatie in kaart

De eerste praktische vraag is eenvoudig, maar wel essentieel voor de rechter: wonen er minderjarige kinderen in de woning?

In een procedure op waar de huurder verschijnt kan de informatie doorgaans bij de huurder worden opgevraagd. In verstekzaken (als de huurder niet verschijnt bij de rechter) ligt dat anders. De rechtspraak laat zien dat in die gevallen de woningcorporatie de volgende gegevens in de dagvaarding moet vermelden:

-      of zij weet dat minderjarigen in de woning wonen;

-      welke inspanningen zijn verricht om dat te achterhalen als de informatie ontbreekt;

-      welke concrete belangen van de kinderen bekend zijn;

-      welke gevolgen een ontruiming voor hen kan hebben.

Bij ‘inspanningen die zijn verricht om te achterhalen of er minderjarige kinderen in de woning wonen’, wordt gedacht aan (eerder) contact met de huurder, een woningbezoek en – waar passend – navraag bij omwonenden.

De Hoge Raad heeft bepaald dat de rechter zo nodig ambtshalve, dus uit zichzelf, moet onderzoeken of een ontruiming kinderen treft. In verstekzaken moet de rechter daarvoor kunnen terugvallen op informatie die de verhuurder heeft of redelijkerwijs kan verkrijgen. Ontbrekende informatie leidt niet automatisch tot afwijzing, maar een summiere dagvaarding of verouderd dossier kan de rechter wel belemmeren in zijn beoordeling. En daar kan de rechter weer het gevolg aan verbinden dat hij niet over voldoende informatie beschikt om een beslissing te nemen.

Benoem niet alleen dat er kinderen zijn, maar ook de gevolgen en belangen

In de dagvaarding is het enkel benoemen dat minderjarige kinderen in de woning wonen niet genoeg. Het is daarom sterk aan te bevelen in de opbouwende fase van het dossier, waarin wordt toegewerkt naar een procedure, ook al aandacht te besteden aan de kinderen die in de woning wonen. Leg concreet vast, indien de informatie beschikbaar is, of probeer te achterhalen:

-      Leeftijd en feitelijke verblijfplaats[1] kinderen;

-      De feitelijke zorg- en opvoedsituatie;

-      Waar gaan de kinderen naar school of naar een dagbesteding?

-      Eventuele beperkingen van het kind;

-      De aanwezigheid van familie in de buurt of andere opvangmogelijkheden;

-      De vraag of ouder en kind na de ontruiming samen kunnen blijven.

In de dagvaarding moeten algemene formuleringen zoals “er is opvang beschikbaar” of “de familie kan het kind opvangen” worden vermeden. De Hoge Raad heeft expliciet overwogen dat van woningcorporaties meer mag worden verwacht. Woningcorporaties moeten dus ook, vooral in de fase voor de procedure, zorgvuldig onderzoek doen naar de kinderen, de mogelijkheden die er zijn bij een ontruiming en de alternatieven.

Onderzoek alternatieve huisvesting concreet

Van een woningcorporatie kan in het algemeen meer worden verlangd dan van een particuliere verhuurder. Dat betekent niet dat de corporatie steeds vervangende woonruimte moet aanbieden of kinderen voorrang moet geven. Wel moet zij kunnen uitleggen:

-      welk beleid geldt voor vervangende huisvesting;

-      of er gemeentelijke afspraken of convenanten met betrekking tot ontruimingen waar minderjarigen bij zijn betrokken bestaan;

-      welke hulpverlening kan worden ingeschakeld;

-      of opvang voor het gezin als geheel mogelijk is;

-      welke mogelijkheden bestaan voor familieopvang;

-      waarom een bepaalde voorziening wel of niet beschikbaar is.

Een enkele verwijzing naar de gemeente, GGD of hulpverlening volstaat niet wanneer niet duidelijk is wat die verwijzing concreet oplevert. In een recent arrest van het gerechtshof Amsterdam[2] leidde het ontbreken van concrete informatie over onderdak ertoe dat het hof de belangen van het kind onvoldoende kon wegen en de ontruimingsvordering afwees. Leg daarom niet alleen contactmomenten vast, maar ook de uitkomst daarvan: met wie is gesproken, welke voorziening is onderzocht, onder welke voorwaarden is die beschikbaar en kan het gezin bij elkaar blijven?

Tot slot: een checklist voor het dossier

Zorgvuldigheid in de opbouwfase van een dossier en precisie in de dagvaarding is vereist in zaken waar minderjarigen bij betrokken, zo laat de recente rechtspraak na het arrest van de Hoge Raad zien. Zorg daarom dat vóór de start van de procedure actuele informatie beschikbaar is over de aanwezigheid van minderjarige kinderen, verricht onderzoek als die informatie op voorhand niet beschikbaar is maar er wel aanleiding is om te vermoeden dat kinderen in de woning aanwezig zijn, maak per kind op wat de kwetsbaarheden en belangen zijn, maak overzichtelijk wat de gevolgen voor het kind zijn bij een ontruiming als het gaat over wonen, eventuele zorg, school en het wel of niet kunnen blijven wonen met de ouders en schakel waar nodig hulpverlening al in. Als de informatie niet verkregen kan worden, dan is het van belang om aan te kunnen tonen welke inspanningen als verhuurder zijn verricht om achter deze informatie te komen.

Een zorgvuldig opgebouwd dossier waarin duidelijk aandacht is besteed aan de belangen van minderjarige kinderen zijn noodzakelijk om de rechter in staat te stellen met inachtneming van artikel 3 van het IVRK te kunnen toewijzen. Is deze aandacht er niet of niet voldoende, dan zal de rechter de vorderingen moeten afwijzen.

Overigens betekent het feit dat minderjarige kinderen in de woning wonen niet dat een ontruiming niet kan worden toegewezen. Bij tekortkomingen door huurders die van voldoende gewicht worden beschouwd, laat de praktijk zien dat (kanton)rechters vaak werken met een langere ontruimingstermijn, zodat voldoende tijd is om de opvang voor kinderen te regelen.

Als u nog vragen heeft, neem dan gerust contact met ons op. Wij denken graag met u mee over de te nemen route in een dossier waar minderjarigen bij betrokken zijn.

[1] Het gaat er dus niet slechts om waar het kind in de basisadministratie is ingeschreven, maar juist om waar het kind feitelijk verblijft. En of het kind bijvoorbeeld twee verblijfplaatsen heeft, bijvoorbeeld omdat er een omgangsregeling tussen de ouders is;
[2] ECLI:NL:GHAMS:2026:1995.