Het energielabel van woningen speelt een rol bij het bepalen van de maximaal toegestane huurprijs van de woning. Maar wat nu als de huurder weigert om de verhuurder toegang te geven tot de woning om het energielabel op te nemen, maar hij tegelijkertijd wel een verzoek tot verlaging van de huurprijs bij de Huurcommissie heeft ingesteld? Deze situatie speelde recent bij de rechtbank Amsterdam.^[1]

De zaak in het kort

Huurders huren vanaf 1 juni 2022 een woning en hebben de verhuurder verzocht om de huurprijs van de woning per 1 oktober 2025 te verlagen. De verhuurder ging hier niet mee akkoord, waarna de huurders de Huurcommissie hebben verzocht om uitspraak te doen over de redelijkheid van de huurprijs. De verhuurder beschikt alleen over een oud energielabel van de woning die volgens verhuurder niet meer bruikbaar is bij het bepalen van de huurprijs. Huurders weigeren de verhuurder toegang tot de woning voor het bepalen van een nieuw energielabel. De verhuurder start een kort geding tegen de huurders en vordert dat de huurders – op straffe van een dwangsom – moeten meewerken aan de opname van een nieuw energielabel.

Meewerken aan opname energielabel: welke grondslag?

Het meewerken aan werkzaamheden is in de wet geregeld in 7:220 BW. In het eerste lid staat dat een huurder moet meewerken aan ‘dringende werkzaamheden’^[2] en in het tweede lid staat dat een huurder moet meewerken aan renovatiewerkzaamheden^[3], voor zover de verhuurder hiervoor een redelijk voorstel heeft gedaan.

Het opnemen van het energielabel was volgens de verhuurder in de eerste plaats een dringende werkzaamheid. De verhuurder haalde hiervoor diverse uitspraken aan, maar die uitspraken konden volgens de kantonrechter niet worden toegepast op de situatie die in deze zaak speelde. Volgens vaste jurisprudentie is het wel een ‘dringende werkzaamheid’ die een huurder moet gedogen als een verhuurder toegang tot de woning nodig heeft om vast te stellen welke verduurzamingsmaatregelen nodig zijn om verduurzamingsdoelstellingen voor verhuurders te behalen.^[4] Dat was in deze zaak niet aan de orde: er moest slechts een opname van het energielabel plaatsvinden, maar na de opname van het energielabel zouden geen verduurzamingsmaatregelen worden uitgevoerd. Van dringende werkzaamheden is in dit geval dus geen sprake.

Als tweede grondslag voor het meewerken aan de werkzaamheden voerde de verhuurder aan dat in de algemene huurvoorwaarden stond dat de huurder werkzaamheden in de woning diende te gedogen en dat het opnemen van een energielabel vanwege dit contractuele beding diende te worden gedoogd. Ook hier ging de kantonrechter niet in mee: het opnemen van een energielabel valt niet onder het begrip ‘te gedogen werkzaamheden’ zoals opgenomen in de algemene huurvoorwaarden.

Tot slot voerde de verhuurder aan dat de huurders op grond van het goed huurderschap, geregeld in artikel 7:213 BW, dienden mee te werken aan het opnemen van het energielabel. Daar ging de kantonrechter wél in mee. Door geen medewerking te verlenen aan de verlangde opname handelen huurders wel in strijd met hun wettelijke verplichting zich als goed huurder te gedragen. Daarbij achtte de kantonrechter het van belang dat het een redelijk verzoek van de verhuurder is, dat niet ingrijpend is en dat is gedaan in het kader van een door huurders zelf bij de Huurcommissie aangespannen procedure. Om een goed oordeel te kunnen geven over het door huurders gedane verzoek, moet de Huurcommissie een volledig beeld kunnen krijgen van de feitelijke situatie om tot het juiste puntenaantal te kunnen komen. Dit is in het belang van zowel de verhuurder als de huurders, aldus de kantonrechter.

Relevantie voor de praktijk

Deze uitspraak is relevant voor de praktijk: als de peildatum bij een huurprijstoets op of na 1 juli 2024 ligt, telt alleen een energielabel mee dat op die peildatum reeds geregistreerd is. Een huurder die een verlagingsvoorstel ten aanzien van de huurprijs doet, kan er daarom belang bij hebben te voorkomen dat voor de ingangsdatum van die verlaging (de peildatum) een nieuw en beter energielabel wordt geregistreerd (want: dan wordt het puntenaantal en de maximale huurprijs hoger). Tegelijkertijd heeft de verhuurder er juist wel belang bij dat een huurder toegang geeft tot de woning om een nieuw energielabel op te nemen.

^[1] Rechtbank Amsterdam 24 september 2025, ECLI:NL:RBAMS:7246

^[2] Werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld, zoals het verhelpen van een lekkage. Ook voorbereidende werkzaamheden, zoals asbestinventarisaties, zijn ‘dringende werkzaamheden’ die een huurder moet gedogen.

^[3] Werkzaamheden die leiden tot een verhoging van het huurgenot, zoals het vervangen van enkel glas voor dubbel glas.

^[4] Zie bijvoorbeeld Rb. Zeeland-West-Brabant 28 februari 2023, ECLI:NL:RBZWB:2023:1308.