Een nieuwe kleur op de muur, een regendouche in de badkamer of toch een Ring-deurbel? Veel huurders willen hun woning wat meer “eigen” maken. In deze blog gaan wij nog eens in op hoe het nou precies zit: wat mag een huurder zonder toestemming van de verhuurder veranderen en wat niet?
In de wet zijn de spelregels voor klussende huurders opgenomen in artikel 7:215 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Het artikel biedt huurders de mogelijkheid om aanpassingen te doen, maar het stelt tegelijkertijd ook duidelijke grenzen. Artikel 7:215 BW moet daarbij altijd in samenhang worden gelezen met de toepasselijke algemene huurvoorwaarden.
De hoofdregel
In het eerste lid van het Burgerlijk Wetboek is de hoofdregel voor klussende huurders opgenomen. De hoofdregel is dat huurders geen veranderingen of toevoegingen mogen aanbrengen aan de woning zonder toestemming van de verhuurder, tenzij het veranderingen of toevoegingen betreft die “zonder noemenswaardige kosten” ongedaan kunnen worden gemaakt. Bij het ongedaan maken zonder noemenswaardige kosten gaat het niet over wat het de huurder kost om de verandering/toevoeging ongedaan te maken, maar wat de kosten zijn voor de verhuurder.
Simpel gezegd mogen veranderingen/toevoegingen die makkelijk en zonder hoge kosten ongedaan zijn te maken dus zonder toestemming van de verhuurder door de huurder worden aangebracht. Voorbeelden van veranderingen/toevoegingen die zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt zijn: een gordijnrails, luxaflex, een badkamerspiegel of een lampje boven het aanrecht. Voorbeelden van veranderingen/toevoegingen die niet zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt zijn: het doorbreken van een muur, het vernieuwen van de keuken of het aanpassen van leidingwerk.
Maar daar houdt het niet op: deze hoofdregel geldt alleen onverkort voor de binnenkant van de woning. Als het gaat om veranderingen/toevoegingen die de huurder aan de buitenkant wil aanbrengen, dan moeten de algemene huurvoorwaarden erbij worden gepakt.
De binnenkant versus de buitenkant van de woning
Verhuurders hebben mogelijkheden om ten aanzien van de buitenkant van de woning strengere regels te stellen voor wat betreft veranderingen/toevoegingen die huurders willen aanbrengen. Dat is ook logisch, nu de buitenkant van de woning (meestal) vanaf de straat en voor de buurt zichtbaar is en een verandering/toevoegingen een ontsierend effect kan hebben en tevens de leefbaarheid kan beïnvloeden. Lid 6 van artikel 7:215 BW biedt verhuurders de mogelijkheid voorwaarden te stellen voor wat betreft de buitenkant van de woning. Dit gebeurt in de regel door hierover een bepaling op te nemen in de huurvoorwaarden. De meeste verhuurders hebben van deze mogelijkheid gebruik gemaakt door in de huurvoorwaarden op te nemen dat voor veranderingen/toevoegingen aan de buitenkant altijd voorafgaande schriftelijke toestemming moet worden verkregen door de huurder. Dit geldt dus ook voor eenvoudige veranderingen die zonder hoge kosten ongedaan kunnen worden gemaakt.
Camera’s en Ring-deurbellen zijn helemaal van deze tijd. Deze voorzieningen hangen meestal aan de buitenkant van de woning (aan de gevel of een kozijn), dus als de verhuurder in de algemene huurvoorwaarden heeft bepaald dat voor veranderingen/toevoegingen aan de buitenkant altijd voorafgaande schriftelijke toestemming moet worden verkregen, dan mag de huurder deze niet zomaar ophangen. Het argument dat huurders dit soort voorzieningen vanwege hun veiligheid hebben of dat ze eenvoudig weg kunnen worden gehaald, wordt over het algemeen door de rechter van tafel geveegd. Wel is het zo dat een verhuurder er verstandig aan doet consequent op te treden als hij weet dat er meerdere huurders zijn met bijvoorbeeld Ring-deurbellen (die zonder toestemming zijn aangebracht). Bij camera’s en Ring-deurbellen speelt ook nog het argument van aantasting van de privacy (van omwonenden en voorbijgangers) vaak een rol.
Mogelijkheden verhuurder om op te treden
Als een huurder, ondanks meerdere sommaties van de verhuurder, weigert om de zonder toestemming aangebrachte verandering/toevoeging ongedaan te maken, dan zijn er een aantal opties voor de verhuurder. De verhuurder kan een procedure tegen de huurder starten waarin het ongedaan maken van de verandering/toevoeging (op straffe van een dwangsom) wordt gevorderd en een machtiging om op kosten van de huurder de verandering/toevoeging ongedaan te maken als de huurder daar niet alsnog toe overgaat. Dit is de meest geëigende weg als omwonenden bijvoorbeeld overlast ervaren van een camera of als een slecht uitgevoerde verbouwing schade veroorzaakt.
Ook kan de verhuurder, bijvoorbeeld bij minder ingrijpende veranderingen of als de verandering niet direct overlast of schade veroorzaakt, ervoor kiezen om geen procedure te starten maar de huurder te sommeren bij het einde van de huurovereenkomst de verandering/toevoeging ongedaan te maken, met daarbij de kanttekening dat alle kosten worden verhaald op de huurder als de huurder hieraan niet voldoet. In die sommatie kan direct worden opgenomen dat de verhuurder gebreken aan de verandering/toevoeging niet zal herstellen, omdat deze zonder toestemming is aangebracht en daarmee niet tot het gehuurde behoort.
Een laatste mogelijkheid, die alleen aan de orde is bij (zeer) ingrijpende veranderingen, is het starten van een procedure waarin de ontbinding van de huurovereenkomst wordt gevorderd. Een voorbeeld van een dergelijke procedure is terug te lezen in een arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden[1] van 23 mei 2023. In deze zaak hadden de huurders van de verhuurder toestemming gekregen om een nieuwe keuken te plaatsen en een houten vloer aan te brengen. De huurders hadden echter zonder toestemming nog meer veranderingen aangebracht, zoals elektrische bedrading, isolatie, het stuken van de muren en het aanbrengen van marmeren vensterbanken. De verhuurder vond dit een dusdanig ernstige tekortkoming van de huurders dat zij afscheid van hen wilde nemen. Het gerechtshof vindt het ook een ernstige tekortkoming van de huurders, omdat sprake is van een aan de verhuurder opgedrongen ingrijpende prestatie. Bovendien, zo oordeelt het hof, bestond het risico dat deze prestatie ondeugdelijk was, bracht de prestatie het risico met zich mee of de woning nog wel als sociale huurwoning kon worden verhuurd en bracht de prestatie het risico met zich mee dat ingrijpende werkzaamheden noodzakelijk zouden zijn om het gehuurde terug te brengen in de staat die redelijkerwijs in overeenstemming was met de oorspronkelijke staat. De huurders zijn daarnaast door het hof veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding aan de verhuurder. Kortom: het zonder toestemming klussen kan huurders duur komen te staan.
Heeft u te maken met een huurder die zonder toestemming aan het klussen is? Neem dan contact met ons op, wij bekijken graag samen met u de mogelijkheden.
[1] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 23 mei 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:4350.
