Het hof Den Haag^[1] heeft onlangs een uitspraak gedaan over een huurder, die 2,5 jaar niet in zijn huurwoning heeft gewoond. Tijdens zijn afwezigheid heeft hij de woning ruim een half jaar laten gebruiken door zijn neef. De huurder ontkent dit ook niet. Daarmee staat dus vast dat hij in strijd heeft gehandeld met het huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden.

In de algemene huurvoorwaarden staat immers dat de huurder de woning zelf moet gebruiken en er zijn hoofdverblijf moet hebben. Ook staat in de algemene huurvoorwaarden dat de huurder niet zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder de woning in gebruik mag geven. Aan deze afspraken heeft de huurder zich dus niet gehouden. Vraag is of de schending van deze afspraken ook leidt tot een ontbinding van het huurovereenkomst.

De huurder betoogt dat het niet hebben van zijn hoofdverblijf niet aan hem te wijten is. Hij stelt dat hij niet kon terugkeren naar Nederland door toedoen van de Iraanse autoriteiten. Hij heeft niet de intentie gehad om in strijd te handelen met het huurovereenkomst. Het hof overweegt daarover dat dit niet uitmaakt. De schending hoeft namelijk niet toerekenbaar te zijn (aan hem te verwijten zijn). De huurder stelt ook dat de tekortkoming vanwege de bijzondere aard van de tekortkoming niet de ontbinding kan rechtvaardigen. Het hof is het hier niet meer eens. De huurder heeft zijn stelling dat hij door de Iraanse autoriteiten niet kon terugkeren niet onderbouwd. Het hof oordeelt dan ook dat de huurder de woning 2,5 jaar niet zelf heeft gebruikt met als gevolg dat een gewilde, schaarse sociale huurwoning lange tijd leeg stond en daarmee is onttrokken aan de woningmarkt. Dit is een tekortkoming die niet van geringe aard is en dus voldoende voor ontbinding van de huurovereenkomst.

Dan is er nog de andere tekortkoming van de huurder: het tijdens zijn afwezigheid in gebruik geven van de woning aan een familielid. Leidt de schending van deze afspraak ook tot een ontbinding van het huurovereenkomst? Het hof vindt van wel. De woning is door de huurder geruime tijd aan zijn neef in gebruik gegeven. De huurder heeft daarvoor geen toestemming gevraagd. De huurder heeft het zelfs (vooraf) niet kenbaar gemaakt aan de verhuurder. De neef heeft op deze manier, met omzeiling van het woonverdeelsysteem, een sociale huurwoning gebruikt. Ook deze tekortkoming is niet van geringe aard en voldoende voor ontbinding van de huurovereenkomst.

Heeft u vragen over woonfraude, dan neem dan gerust contact met ons op. We helpen u graag bij het aanpakken daarvan, zodat schaarse, sociale huurwoningen ook daadwerkelijk door de doelgroep worden gebruikt.

^[1] ECLI:NL:GHDHA:2025:151