Recent wees de rechtbank Rotterdam, locatie Rotterdam, een vonnis in een gebrekenzaak dat berust op een juridische misslag. In het geschil heeft de huurder van een sociale huurwoning in eerste instantie een huurprijsvermindering verzocht bij de Huurcommissie, die daarop de vermindering heeft toegewezen. Omdat de verhuurder meent dat van een ernstig gebrek geen sprake is, heeft hij de kantonrechter gevraagd zich over het geschil uit te laten. Recent wees de rechtbank Rotterdam, locatie Rotterdam, een vonnis  in een gebrekenzaak dat berust op een juridische misslag. In het geschil heeft de huurder van een sociale huurwoning in eerste instantie een huurprijsvermindering verzocht bij de Huurcommissie, die daarop de vermindering heeft toegewezen. Omdat de verhuurder meent dat van een ernstig gebrek geen sprake is, heeft hij de kantonrechter gevraagd zich over het geschil uit te laten. De kantonrechter deelde het standpunt van de verhuurder dat van een ernstig gebrek geen sprake is. Desondanks kwam ook de kantonrechter tot een huurprijsvermindering. 

Het komt in de praktijk regelmatig voor dat huurders van sociale huurwoningen een huurprijsvermindering willen als gevolg van een gebrek aan hun woning. In dat geval heeft de huurder van een sociale huurwoning de keuze uit twee procedures: een procedure bij de Huurcommissie of een procedure bij de kantonrechter. Heeft de huurder eenmaal voor één van beide routes gekozen, dan kan hij daar niet meer op terugkomen. 

De meest gebruikte route voor het verkrijgen van huurprijsvermindering is de procedure bij de Huurcommissie. Deze route is voor de huurder relatief goedkoop, omdat hij slechts € 25,00 aan leges hoeft te betalen. Dat bedrag krijgt de huurder bovendien terug als hij de procedure wint. Daarnaast wordt er door de Huurcommissie geen proceskostenveroordeling uitgesproken, waardoor de huurder bij een eventueel verlies van de procedure dus niet het risico loopt de proceskosten van de verhuurder te moeten betalen. Een ander voordeel van de procedure bij de Huurcommissie is dat de uitkomst van de procedure relatief eenvoudig kan worden ingeschat. De Huurcommissie heeft haar beleid op het gebied van huurprijsvermindering namelijk vastgelegd in het Gebrekenboek, dat een overzicht geeft van de mogelijke gebreken en de daarbij behorende (maximale) huurprijsverminderingen. 

Toch moet er een belangrijke kanttekening worden gemaakt bij een procedure bij de Huurcommissie. Voor een huurprijsvermindering bij de Huurcommissie is het namelijk niet voldoende dat enkel sprake is van een gebrek; er moet sprake zijn van een ernstig gebrek. Aan die beperking is niet alleen de Huurcommissie gebonden, maar ook de kantonrechter in het geval de zaak ter herbeoordeling aan haar wordt voorgelegd na een uitspraak van de Huurcommissie. Wanneer enkel sprake is van een gebrek, maar het gebrek niet ernstig is, kan een huurprijsvermindering via deze route dus niet worden toegewezen. Het vorenstaande heeft de rechtbank Rotterdam in bovengenoemde procedure miskend. Ondanks dat is de uitspraak van de rechtbank Rotterdam niet aan het gerechtshof voorgelegd. 

Indien wel sprake is van een gebrek, maar dat gebrek niet ernstig is, kan in theorie slechts een huurprijsvermindering worden toegewezen, wanneer de huurder van een sociale huurwoning zich direct tot de kantonrechter wendt en aldaar een evenredige huurprijsvermindering vordert. Voor een huurprijsvermindering via die route geldt immers niet dat het gebrek ernstig moet zijn.  

[1] Rechtbank Rotterdam 17 februari 2017, zaaknummer 5380523 \ CV ECPL 16-38939 (ongepubliceerd).