Het komt regelmatig voor dat een huurder schade vergoed wil zien na een lekkage in zijn woning. Als de inboedelverzekering van de huurder geen dekking geeft, of de huurder heeft geen inboedelverzekering, dan klopt de huurder daarvoor graag aan bij de verhuurder. Terecht, of niet?  Het komt regelmatig voor dat een huurder schade vergoed wil zien na een lekkage in zijn woning. Als de inboedelverzekering van de huurder geen dekking geeft, of de huurder heeft geen inboedelverzekering, dan klopt de huurder daarvoor graag aan bij de verhuurder. Terecht, of niet? 

Recent speelde deze discussie bij één van onze cliënten. De betreffende huurder hield onze cliënte een uitspraak van de rechtbank Groningen voor uit 2011 (rechtbank Groningen 27 januari 2011, ECLI:NL:RBGRO:2011:BP5680). Het is niet zo opmerkelijk dat de huurder op deze uitspraak is gestuit, want bij het invoeren van de zoektermen "lekkage verhuurder schadevergoeding" komt deze uitspraak al naar voren bij Google. 

In het tussenvonnis overwoog de rechter als volgt (onderstrepingen toegevoegd): 

De lekkage van de waterleiding heeft zich voorgedaan onder de gangvloer van het gehuurde, zodat de lekkage voor [huurder] niet zichtbaar was. Weliswaar heeft [huurder] een paar weken voorafgaand aan de melding aan [verhuurder] geruis in haar slaapkamer gehoord, maar zij heeft dit geruis niet kunnen koppelen aan een mogelijke lekkage. [Huurder] stelt zich op het standpunt dat van haar niet kan worden verlangd dat zij regelmatig controles verricht op mogelijke lekkages van de waterleiding, zoals door [verhuurder] in haar brief van 9 februari 2010 is gesteld. Daarentegen heeft [verhuurder] ook nimmer zelf periodiek onderzoek verricht naar de staat van de waterleiding terwijl dit van een professionele verhuurder wel mag worden verwacht. Krachtens het bepaalde in artikel 7:208 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is de schade derhalve aan [verhuurder] toe te rekenen, althans ligt deze in haar risicosfeer. 

Een aparte uitspraak. Op grond van artikel 7:208 BW moet de huurder namelijk aantonen dat de lekkage aan de verhuurder is toe te rekenen. Met andere woorden: op één of andere manier moet de lekkage de verhuurder te verwijten zijn. Pas als de lekkage aan de verhuurder is toe te rekenen, dan komt op grond van artikel 7:208 BW de gevolgschade voor rekening van de verhuurder. 

Is lekkage van een waterleiding de verhuurder te verwijten? Wat kan de verhuurder er aan doen dat de waterleiding is gaan lekken? Het is niet mogelijk om planmatig onderhoud ten aanzien van waterleidingen uit te voeren. Leidingen die onder de vloer of in de muur zitten, kunnen immers niet geïnspecteerd worden. Als de leidingen lekken, is dat (dus) altijd onverwacht. Daarnaast is het ook zeldzaam. 

De rechter in bovengenoemd voorbeeld lijkt zelf ook te begrijpen dat het moeilijk wordt voor de huurder om aan te tonen dat de lekkage aan de verhuurder is toe te rekenen, want hij schrijft vervolgens: althans deze schade ligt in haar risicosfeer. Daarmee maakt de rechter alsnog een risicoaansprakelijkheid van artikel 7:208 BW. En dat heeft de wetgever met artikel 7:208 BW nou juist niet bedoeld. Het moet namelijk gaan om toerekenbare schade, zo staat dat letterlijk in de wet. 

Wij raden onze cliënten dus niet aan om de uitspraak van de rechtbank Groningen als leidraad te nemen. Er kan natuurlijk een situatie voordoen waarbij de lekkage wel toerekenbaar is aan de verhuurder. Maar alleen dán is het terecht dat de huurder bij de verhuurder aanklopt voor een schadevergoeding (mits hij zijn inboedelverzekering niet kan aanspreken).

Kantoorgenoot Roel Benneker verwacht in een vergelijkbare zaak in februari 2017 een arrest van het hof in Den Haag. In een latere blog zal daarom aandacht worden besteed aan de visie van het hof Den Haag over het vergoeden van gevolgschade bij een lekkage. Blijft u dus onze blog volgen.