Voordat de Hoge Raad uitspraak doet, is eerst altijd de advocaat-generaal aan zet. De advocaat-generaal is een toonaangevend jurist die de Hoge Raad adviseert. In zijn advies over dit onderwerp probeert de advocaat-generaal met een werkbare oplossing te komen voor de praktijk. Dat is hem wat ons betreft niet gelukt.
Wat is de bedachte oplossing?
De advocaat-generaal geeft in zijn advies aan dat de wettelijke verhuiskostenvergoeding ook verschuldigd is als sprake is van een verhuizing naar een logeerwoning. Let wel, dit geldt dus alleen als een huurder vanwege de renovatiewerkzaamheden moet verhuizen. Als een huurder moet verhuizen vanwege de dringende werkzaamheden, zoals onderhoudswerkzaamheden, bestaat er geen aanspraak op de wettelijke verhuiskostenvergoeding. Dat iemand enkel en alleen door renovatiewerkzaamheden (niet zijnde sloop) genoodzaakt is te verhuizen, maken wij echter niet mee.
Voor de uitzonderlijke situatie dat de renovatiewerkzaamheden een tijdelijke verhuizing wel noodzakelijk maken, zou dan echter volgens de advocaat-generaal dus gelden dat de verhuurder alsnog een tegemoetkoming in de verhuiskosten verschuldigd is als hij al een volledig ingerichte wisselwoning ter beschikking stelt. De advocaat-generaal trekt zijn conclusie op basis van de wet. Op dat punt zijn kritisch. Wij lezen namelijk in de wet dat het moet gaan om 'kosten van de verhuizing' waarin de verhuurder moet bijdragen. Kortom, als er geen kosten worden gemaakt, is er ook geen aanleiding om iemand tegemoet te komen.
De advocaat-generaal ziet echter ook in dat zijn conclusie welwillende verhuurders als het ware afstraft. In een poging 'de gulden middenweg' te vinden, komt de advocaat-generaal met een nieuwe oplossing. Hij lijkt de huurder een keuze te willen geven. Zijn oplossing is de 'inbetalinggeving'. Dit is in de wet als volgt omschreven:
''Slechts met toestemming van de schuldeiser kan een schuldenaar zich van zijn verbintenis bevrijden door een andere prestatie dan de verschuldigde, al mocht zij van gelijke of zelfs hogere waarde zijn.''
Als we het artikel invullen op het onderwerp van deze blog, krijg je het volgende:
''Slechts met toestemming van de huurder kan een verhuurder zich van zijn verplichting tot het betalen van de verhuiskostenvergoeding bevrijden door een volledig ingerichte logeerwoning ter beschikking te stellen.''
Op de oplossing van de advocaat-generaal zijn vele juridische aanmerkingen te maken. Die bespaar ik u, maar ik wijs wel op het volgende. Het moeilijke aan de oplossing van de advocaat-generaal is dat in zijn optiek de volledige ingerichte wisselwoning en de verhuiskostenvergoeding twee gelijkwaardige prestaties moeten zijn. Echter, hoe bepaal je of de wisselwoning gelijkwaardig is aan de verhuiskostenvergoeding? Het is moeilijk om in geld uit te drukken welke kosten de verhuurder voor het ter beschikking stellen van een wisselwoning heeft gemaakt. Kortom, onze vrees is dat deze oplossing in de praktijk vooral kan leiden tot meer onduidelijkheid.
Vanaf nu is de Hoge Raad aan zet. Het is voor de praktijk van woningcorporaties wat ons betreft dus niet gewenst dat de Hoge Raad het advies van de advocaat-generaal volgt. Zodra de uitspraak van Hoge Raad er is, komen wij er weer op terug. Echter, ter relativering, dat iemand tijdelijk moet verhuizen vanwege renovatiewerkzaamheden komt dus nagenoeg niet voor.
