Het is de bedoeling dat per 1 juli 2024 de Wet vaste huurcontracten van kracht zal zijn. Vanaf dan mag alleen nog in een beperkt aantal gevallen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd worden gesloten. Het was nog niet duidelijk wat de uitzonderingsgevallen zouden worden. Op 2 februari 2024 heeft de minister in het voorgenomen Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomsten aangegeven met welke specifieke groepen die tijdelijke huurovereenkomst nog gesloten mag worden. Ook dit besluit moet per 1 juli 2024 in werking gaan treden. Het Besluit gaat dan voor alle verhuurders gelden.

In dit artikel zetten we de belangrijkste wijzigingen op een rij.

Voor woningcorporaties geldt nu dat artikel 22a Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (Rtiv) bepaalt met welke bijzondere doelgroepen een tijdelijke huurovereenkomst kan worden aangegaan. Dit artikel zal met de inwerkingtreding komen te vervallen. Artikel 22a Rtiv is als basis genomen voor het nieuwe Besluit, maar wijkt op een aantal punten ook af.

Nieuwe doelgroepen

Het Besluit creëert een aantal nieuwe doelgroepen. Te weten:

1. Ouders die niet langer een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de andere ouder voeren en die in de buurt van de kinderen willen blijven wonen;

Deze uitzonderingsgroep is vooral opgenomen, omdat er verhuurders zijn die voor bijvoorbeeld gescheiden ouders speciale woonvoorzieningen hebben geopend;

2. Mensen die tijdelijk op de Waddeneilanden gaan werken;

Deze uitzonderingsgroep is opgenomen voor ondernemers die met grote moeite aan personeel komen, omdat men dan bijna altijd vanuit praktisch oogpunt op het eiland moet wonen.

3. Vergunninghouders die uit een asielopvang komen;

Het moet hier gaan om vergunninghouders die rechtstreeks uit een asielopvang komen en dus maximaal één keer een tijdelijke huurovereenkomst aangeboden kunnen krijgen. Het opnemen van deze doelgroep moet de druk op de opvanglocaties verlichten.

Bestaande doelgroepen

Werk/studie

De eerste doelgroep uit artikel 22a Rtiv zag op mensen die vanwege werk of studie tijdelijk in een andere gemeente wilden wonen. Of ze waren afkomstig uit het buitenland. Het besluit beperkt deze doelgroep voortaan tot alleen studerenden. Dit om oneigenlijk gebruik van tijdelijke huurcontracten bij arbeidsmigranten te voorkomen. Het kabinet is bovendien bezig om een doelgroepencontract voor arbeidsmigranten uit te werken.^[1]

Renovatie/sloop

Huurders die in verband met renovatie of sloop tijdelijke in een andere woning moeten wonen, kunnen in die andere woning op basis van een tijdelijke huurovereenkomst verblijven. Deze doelgroep wordt ongewijzigd overgenomen in het nieuwe besluit. Op dit punt verandert er dus niets.

Maatschappelijke opvang / sociale noodsituatie met een urgente huisvestingsbehoefte

De minister vindt de term sociale noodsituatie te breed geformuleerd en wil een scherpere afbakening om oneigenlijk gebruik tegen te gaan.^[2] Tegenwoordig zal artikel 12 lid 3 van de Huisvestingswet bepalen welke woningzoekenden een urgente huisvestingsbehoefte hebben. In het Wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting, die op 7 maart 2024 is ingediend in de Tweede Kamer, wordt voorgesteld om (verkort verwoord) devolgende categorieën op te nemen:

1. Mantelzorgers of degenen die mantelzorg ontvangen;
2. Woningzoekenden met een ernstige, chronische medische reden;
3. Daklozen;
4. Woningzoekenden die huiselijk geweld of mensenhandel is overkomen;
5. Woningzoekenden die beschermd wonen verlaten;
6. Woningzoekenden die een instelling verlaten waar zij geneeskundige / geestelijke zorg ontvingen in de zin van de Wet langdurige zorg of de Zorgverzekeringswet;
7. Woningzoekenden tussen 18 en 23 jaar die (gesloten) accommodatie in de zin van de Jeugdwet verlaten;
8. Woningzoekenden die een inrichting/voorziening een justitiële jeugdinrichting, penitentiaire inrichting of instelling voor forensische zorg verlaten;
9. Woningzoekenden die deelnemen aan een programma om als sekswerker duurzaam uit de seksbranche te stappen.

De belangrijkste wijziging voor woningcorporatie is dat in het verleden er veel meer vrijheid bestond om te bepalen of iemand in een sociale noodsituatie verkeerde. Aangezien nu alle verhuurders slechts in bepaalde gevallen tijdelijke huurovereenkomsten mogen sluiten, wordt die vrijheid aan banden gelegd en moet het gaan om één van de specifieke groepen in de Huisvestingswet 2014.

De wetgever lijkt er echter niet over nagedacht te hebben dat artikel 12 lid 3 Huisvestingswet nog niet aangepast ís. Dat moet nog gebeuren door middel van de Wet versterking regie volkshuisvesting. Als de Wet vaste huurcontracten en het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomsten al eerder in werking treden, valt met het bestaande artikel 12 lid 3 Huisvestingswet alleen de volgende categorieën nog onder de noemer sociale noodsituatie:

''Woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen, die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten en woningzoekenden die mantelzorg als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 verlenen of ontvangen, behoren in ieder geval tot de woningzoekenden, bedoeld in het eerste lid.''

Het is dan ook noodzakelijk dat de wetgever nadenkt over de overgangsperiode totdat de nieuwe Wet versterking regie volkshuisvesting ook in werking treedt.

Laatste-kansovereenkomst

De mogelijkheid om met huurders een tijdelijke laatste-kansovereenkomst aan te gaan wordt in het nieuwe besluit beperkt tot gevallen waarin de rechter het huurcontract heeft beëindigd. Dit is een grote wijziging voor woningcorporaties die nogal eens een tweede of laatste-kansovereenkomst willen sluiten om zodoende een rechtszaak te voorkomen. Het kabinet lijkt met deze beperking onvoldoende zicht te hebben op waar de praktijk bij gebaat is. Het is namelijk juist wenselijk om in veel gevallen iemand nog een laatste-kansovereenkomst aan te bieden en niet direct een rechtszaak te starten.

Bovendien is de wetgever zichzelf aan het tegenspreken. In de toelichting op het nieuwe Besluit staat namelijk het volgende: ''De RTIV kent een uitzondering voor huurders met wie een tweede of laatste kansovereenkomst is aangegaan. Het betreft nadrukkelijk een groep huurders waarvan met tussenkomst van de rechter een eerder huurcontract is beëindigd, omdat de huurder bijvoorbeeld ernstige overlast veroorzaakt.''^[3] De wetgever heeft dus kennelijk niet de bedoeling om deze categorie nu in het nieuwe Besluit te beperken, want de wetgever verwijst naar de bedoeling in het al voor woningcorporaties bestaande artikel 22a Rtiv. Echter, in de toelichting op dat artikel staat wat werkelijk de bedoeling was van de wetgever (onderstreping aangebracht):

''In die gevallen dat een huurder eerder woonoverlast heeft veroorzaakt, en daardoor een huisuitzetting dreigt of heeft plaatsgevonden wordt soms een zogenoemde tweede of laatste kans-huurovereenkomst afgesloten. Het gaat dan bijvoorbeeld om huurders die in de omgeving overlast hebben veroorzaakt, hun woning hebben verwaarloosd of huurders die wegens huurschuld ontruimd zijn of dreigen te worden.''^[4]

Het ging dus altijd al om mensen die ergens zijn ontruimd en die ontruimd dreigen te worden. Waardoor laatste-kanshuurovereenkomsten ook aangeboden kunnen worden ter voorkoming van een rechtszaak. De wetgever lijkt in het nieuwe Besluit dan ook onbedoeld de mogelijkheid voor laatstekansovereenkomsten te beperken.

Nabestaanden

Als een huurder overlijdt, kan iemand op grond van het huurrecht mogelijk de huurovereenkomst voortzetten. Voor jonge wezen tussen de 16 en 28 jaar geldt sinds kort de Wet huurbescherming weeskinderen. Voor andere nabestaanden van een overleden huurder, geldt dat een tijdelijke huurovereenkomst gesloten kan worden. In artikel 22a Rtiv kon een woningcorporatie dat alleen doen als de overledene een bloedverwant in de eerste graad is of de voogd van de achterblijver. Die beperking komt nu te vervallen. Aangezien in de huidige tijd een grotere variëteit in huishoudsamenstellingen bestaat, is voor een ruimere formulering gekozen. Naar verwachting zullen alleen jongeren die met hun stiefouder of verzorger samenwoonden nu ook onder deze uitzondering komen te vallen.

Conclusie

Wij concluderen dat twee wijzigingen van grote invloed kunnen zijn op woningcorporaties. Dit betreft de beperking om als woningcorporatie iemand te kwalificeren als urgent woningzoekende met een sociale noodsituatie en in nog grotere mate de beperking om iemand vóór een rechtszaak of bij aanvang van de huur een laatste-kansovereenkomst aan te bieden. Met name die laatste wijziging heeft voor de praktijk grote gevolgen. Het is onze zienswijze dat de praktijk juist baat heeft bij het voorkomen van rechtszaak door het aanbieden van laatste-kansovereenkomsten. Met de voorgenomen wijziging moet er nu eerst een vonnis worden behaald tot ontruiming van de woning voordat zo'n overeenkomst aangeboden kan worden. Hierdoor zullen er vermoedelijk meer rechtszaken komen en moeten omwonenden de gehele rechtszaak uitzitten voordat er mogelijk een oplossing komt. Dit terwijl het aanbieden van een laatste kansovereenkomst een snel resultaat kan zijn waarbij een huurder zich voortaan wel weer als goed huurder zal gedragen. Het is onze visie dat op dit specifieke punt – om oneigenlijk gebruik door andere verhuurders te voorkomen – wel nog een uitzonderingspositie voor woningcorporaties moet gaan gelden.

^[1] Kamerstukken 32 847 – vergaderjaar 2023-2024, nr. 1131, pagina

^[2] Nota van toelichting, Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst, p. 4.

^[3] Nota van toelichting, Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst, p. 6.

^[4] Staatscourant 2016, 34046, 30 juni 2016, p. 38.